從化別墅軟裝設計小區(qū)會所 憑什么說賣就賣了？

（原標題：小區(qū)會所 憑什么說賣就賣了？）

買房時，高大上的社區(qū)會所吸引了業(yè)主們的眼球，也成為開發(fā)商著重宣傳的賣點。可入住小區(qū)多年后，北京凱德品元公寓的業(yè)主們卻漸漸發(fā)現(xiàn)，會所的健身房、棋牌室、臺球室、雪茄屋、兒童娛樂室都沒了，原來開發(fā)商已將會所產權轉賣他人。業(yè)主們?yōu)榇税l(fā)起了維權訴訟。

日前經朝陽法院一審判決，開發(fā)商雖享有會所房屋的處分權，但依照購房合同附件的約定，開發(fā)商轉讓會所時存在前提即“不影響會所使用”。據(jù)此，法院認為開發(fā)商構成違約，一審判決凱德置地（中國）投資有限公司給予業(yè)主1萬至3萬元不等的補償。

高大上的小區(qū)會所沒了

位于朝陽區(qū)裕民路12號院的凱德品元公寓是凱德置地（中國）投資有限公司在北京開發(fā)的高檔住宅之一，樓盤不大，由兩棟精裝公寓組成，一共150余戶。兩棟樓中間由大堂和會所貫通。

郝女士是品元公寓最早入駐的業(yè)主之一。據(jù)郝女士回憶，2009年她看房時該樓盤已是現(xiàn)房。公寓定位高端，管家式服務、“奢華西派”的多功能會所被大肆渲染，成為開發(fā)商推銷樓盤的一大賣點。相應的，當年2.7萬每平方米的房屋均價以及5.4元每平方米的物業(yè)費，也使品元公寓一躍成為當年該地段最貴的小區(qū)。

“一進大堂就知道什么叫 高大上 了，窗明幾凈，健身房、臺球室、乒乓球室、棋牌室、雪茄屋、兒童娛樂室，全部都有�！焙屡�士說，業(yè)主們最終選擇了這里，不可否認，當年奢華的會所和大堂給他們留下了良好的印象，也是促使他們選擇該小區(qū)的重要因素之一。業(yè)主們認為，當年高大上的會所功能所帶來的樓盤品質，已然作為不可分離的附屬價值體現(xiàn)在了業(yè)主支付的高房價里。

入住之初，會所設施運轉良好，業(yè)主們只需每人每年繳納500元、家庭（3人）每年繳納1000元，即可以會員的身份使用健身房、臺球室、乒乓球室，軟裝設計，無需再額外承擔費用。

可如今，會所服務已不復存在。記者日前來到品元公寓，根據(jù)業(yè)主的介紹，會所用房就分布在一進大堂的左右兩側，原來的健身房鎖著門，里面堆放著一些器械和物品，部分房屋空置，有的房屋被租給了一家投資公司作為辦公場所。業(yè)主說，這些房屋就連物業(yè)也沒有鑰匙。

業(yè)主起訴開發(fā)商違約

業(yè)主們回憶，會所的變化大約是從2011年開始的。2011年1月，業(yè)主何先生去物業(yè)續(xù)會員卡，結果被告知暫停續(xù)卡，會所換人了，但設施服務還在。2011年5月，樓里突然貼出告示，通知業(yè)主會所會費漲到了每人每月2000元，“這個價格太高了，我們肯定接受不了。”此后，乒乓球案子被抬到了健身房里，一些會所功能被合并且逐漸消失。后來，陸續(xù)有公司入駐辦公，最終，小區(qū)的會所服務全沒了。

去年5月，品元公寓的業(yè)主們聽說，小區(qū)會所正在被海淀法院執(zhí)行拍賣，他們連夜商量于拍賣日到拍賣現(xiàn)場緊急叫停。原來，開發(fā)商早在2012年就將會所用房轉賣給了個人李某某。2014年前后，李某某因將會所房屋抵押用于借款惹上借貸糾紛，后經法院終審，會所用房被執(zhí)行拍賣。業(yè)主們曾提出執(zhí)行異議，但異議未被法院支持。2015年9月，海淀法院啟動第二次執(zhí)行拍賣，并于公告中明確了會所用房的規(guī)劃用途為“配套公建”，后斯某以1243萬元的價格競拍獲得了會所房屋的產權。

期間，一名業(yè)主代表起訴開發(fā)商要求恢復會所功能，但當會所用房被執(zhí)行拍賣給斯某后，因訴求客觀上無法實現(xiàn)，業(yè)主們不得不變更訴訟請求，軟裝設計公司排名 ，以開發(fā)商違約為由改為索賠違約金。

開發(fā)商稱會所經營嚴重虧損

記者了解到，品元公寓會所約470余平方米，10間功能房。關于會所的產權沒有爭議，因為當初開發(fā)商在與業(yè)主簽訂的購房合同附件中明確約定，小區(qū)會所的所有權歸出賣人（即開發(fā)商）所有，在不影響會所使用的前提下，出賣人有權將會所部分及全部出租或轉讓。

案件開庭時，凱德置地公司提出，業(yè)主入住后，開發(fā)商已按合同約定提供了會所服務，并于2010年9月至2013年8月將會所房屋委托給專業(yè)機構進行經營，并給予了高額補貼。凱德公司表示，根據(jù)合同附件中的約定，會所的具體范圍和面積、具體使用功能并非固定，業(yè)主不辦理會籍、不積極使用，出賣人可以根據(jù)實際需要自行調整。

據(jù)凱德公司稱，自會所投入以來，業(yè)主使用率極低，造成房屋大面積閑置、資源浪費、經營方連年嚴重虧損。對此，任何一方均無權要求經營方虧本經營。該公司表示，會所轉讓給李某某時以及此后的一段時間，仍在向業(yè)主提供會所服務，因此并不構成違約。

改變會所功能違約 法院判決補償業(yè)主

日前，該小區(qū)提起訴訟的26位業(yè)主已經拿到了朝陽法院的一審判決。

朝陽法院審理認為，涉案的會所房屋系開發(fā)商所有，開發(fā)商享有處分權，這在合同中已有明確規(guī)定，因此開發(fā)商轉讓涉案房屋給李某某的行為合法。但依照《合同》附件的約定，涉案房屋在轉讓時存在前提，即“不影響會所使用”。但從會所的使用現(xiàn)狀來看，業(yè)主與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同時約定的會所功能已經完全喪失。雖然涉案房屋物權發(fā)生了轉移，但《合同》中所約定的權利義務并未發(fā)生轉移，故開發(fā)商應當承擔違約責任。

法院同時認為，由于涉案房屋產權更迭，被告凱德公司客觀上已經無法繼續(xù)履行《合同》中關于會所使用的保障義務，但作為合同當事人，應對會所功能喪失的現(xiàn)狀承擔違約責任。鑒于《合同》中未就相關違約責任進行約定，法院判決凱德公司進行適當補償。

根據(jù)業(yè)主的房屋面積不同，法院判決凱德公司分別補償26位業(yè)主1萬至3萬元不等的經濟損失。

會所變味已不止一起

其實，賣房時被開發(fā)商當做賣點的小區(qū)會所在業(yè)主入住后逐漸消失或挪作他用的現(xiàn)象不在少數(shù)。但根據(jù)記者的調查，整體軟裝售樓部售樓中心，近幾年，圍繞小區(qū)會所的產權歸屬問題產生過不少官司，但因會所用途改變而引發(fā)的訴訟卻不多見。因此，品元小區(qū)的判決在某種意義上將起到一定的示范作用。

今年3月，位于深圳南山區(qū)的灣畔花園小區(qū)就被爆出，因小區(qū)會所被拍賣，寶億萊軟裝設計<別墅樣板房樣板間，新產權人要將會所改建成辦公場所引發(fā)業(yè)主不滿，有業(yè)主在小區(qū)維權，并掛出“還我會所”的條幅。同樣在今年3月，南京一小區(qū)的會所竟變身成了汽車4S店。

2015年，濟南市一小區(qū)因本應規(guī)劃為小區(qū)會所的兩棟小樓，一棟被開發(fā)商出租，一棟被賣給了殘聯(lián)，建設殘障人員庇護所，引發(fā)業(yè)主維權。

2014年，廣州白云區(qū)金沙洲的一個小區(qū)也被爆出，買房之初擁有室內籃球場、臺球室、舞蹈室等設施的小區(qū)會所幾年的工夫都沒了，業(yè)主們感覺“被坑了”。

北京的一位孫先生則向記者反映，其所在小區(qū)的會所變成了幼兒園。

會所問題的確難解決