最高級別定性地產(chǎn)泡沫 金融密碼暗示房價拐點

　　房地產(chǎn)下行周期或許已經(jīng)來臨，而中國的產(chǎn)業(yè)特征、人口結(jié)構(gòu)特征和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，并不支持數(shù)字層面的城鎮(zhèn)化繼續(xù)大規(guī)模擴張的預期。不過，既然管理層和市場均意識到了泡沫的性質(zhì)，且下決心解決這一問題，中國房地產(chǎn)的發(fā)展或許不會像日本那樣慘烈，較為平穩(wěn)的波動有望實現(xiàn)。

　　關(guān)于2017年的第一個預言----中國房地產(chǎn)長周期拐點已至。

　　12月21日下午，總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十四次會議，在談到房地產(chǎn)時說到：

　　“規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居�！�

　　這應該是公開媒體報道中，由總書記第一次親口明確提到“抑制房地產(chǎn)泡沫”----不是“資產(chǎn)泡沫”，也不是保持房地產(chǎn)的“平穩(wěn)健康發(fā)展”，而是明確“抑制房地產(chǎn)泡沫”。

　　部分人對于“泡沫”的偷換概念應該止于此了。

　　分類調(diào)控的幾個著力點的潛藏意義如下：

　　地方政府為主----明確責任主體，不能陽奉陰違，如果搞不好地方政府要擔責。

　　金融----管住資金流向，嚴控流向土地、房地產(chǎn)開發(fā)、按揭的相關(guān)貸款和影子銀行配資，銀行首當其沖，精準扼制房價的喉嚨；

　　財稅----顯而易見，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收會明顯加強，房地產(chǎn)稅呼之欲出，寶億萊軟裝設(shè)計<別墅樣板房樣板間，增加持有成本；

　　土地----主要是做好土地供應，不能再把土地作為斂財工具，合理投放；

　　市場監(jiān)管----嚴打地產(chǎn)商、中介、金融機構(gòu)的違法違規(guī)。

　　這對中國房地產(chǎn)是毋庸置疑的壓力。

　　不過，市場普遍的想法仍然是管理層會讓房價穩(wěn)住，而不是下跌，而且一線城市房價還會繼續(xù)躥升。

　　我沒有那么樂觀，這是由于長期觀測的一些金融指標似乎已在暗示房價下跌周期的到來，而且就在眼前的2017年。

　　很多人喜歡把中國的房地產(chǎn)市場與日本相比，但結(jié)論卻各不相同，我們可以拋開一些常見的指標，從金融環(huán)境層面來看一下兩者的相關(guān)性。

　　1989年—1990年，日本的股市和房地產(chǎn)泡沫相繼破裂，其間的宏觀金融要素的傳遞，清晰地描述了這一過程。

　　1)刺破股市、樓市泡沫的起因是貨幣政策的收緊，這誠然是由于日本國內(nèi)泡沫積聚引發(fā)的日本央行的動作，但更本質(zhì)原因是外部貨幣政策收緊，而日本跟隨，其領(lǐng)頭人當然是美國。

　　美國聯(lián)邦基金利率自開始調(diào)升，而日本隨后與也將基準利率上調(diào)，軟裝設(shè)計，直至1990年為止，這是貨幣政策緊縮在全球傳導的結(jié)果。

　　2)貨幣政策收緊的原因來自于通脹的上升，這在美國和日本都有明顯的表現(xiàn)，而油價自沙特于80年代初期低價傾銷后的低位開始回升，是推動通脹走高的重要因素。

　　3)由于美國利率提升時間和速度快于日本，美元于1987年開始全面上漲，而同期的日圓對美元在經(jīng)歷廣場協(xié)議造成的大幅上漲后，對美元自1987年--1990年出現(xiàn)明顯貶值。

　　4)貨幣政策的緊縮令金融環(huán)境抽緊，日本貨幣供應和企業(yè)貸款增速相繼出現(xiàn)拐點，進入下行通道。

　　5)日本股市的下跌稍早于樓市幾個季度，一線大城市房價下跌早于一般城市大約一年，這可以解釋為資產(chǎn)泡沫的傳遞次序和泡沫最高資產(chǎn)的下跌引發(fā)系統(tǒng)性風險的過程。

　　以上路徑可以總結(jié)為：

　　美國、日本在80年代中期經(jīng)濟危機后刺激政策帶來經(jīng)濟增速回升的同時資產(chǎn)泡沫快速增長----貨幣膨脹與資產(chǎn)泡沫相互強化----商品價格上漲帶動通脹回升----美國率先收緊貨幣政策傳遞至日本----日元階段性貶值削弱資產(chǎn)競爭力----日本貨幣跟隨收緊最終成為刺破泡沫之針……

　　很多人認為，當前的中國與彼時的日本沒有可比性，但是，如果我們將中國現(xiàn)狀與日本當時情形細細一一對應，其結(jié)果令人擔憂：

　　6)美國率先收緊貨幣政策，寶億萊軟裝設(shè)計<別墅樣板房樣板間，中國市場利率跟隨上升。市場利率的表現(xiàn)已經(jīng)很明顯，國債跌停絕非市場利率上升的尾聲，去杠桿導致的貨幣政策中性偏緊已成事實。

　　7)世界油價及大宗商品從低點回升，通脹預期開始抬頭，中國通脹已回升。

　　8)人民幣經(jīng)歷10年升值后，兌美元已連續(xù)三年走貶，資產(chǎn)吸引力開始下降；

　　9)中國M2、信貸增速明顯回落，而去杠桿將令這一局面更加嚴重；

　　10)中國A股泡沫已經(jīng)破裂一年，軟裝設(shè)計，中國的房地產(chǎn)泡沫、債權(quán)泡沫仍然高企；

　　也就是說，當前中國的內(nèi)、外金融環(huán)境與當時的日本如出一轍，特別是在危機后的刺激政策導致的資產(chǎn)泡沫積聚的特征更為相似，而所面臨的的貨幣政策轉(zhuǎn)向也幾乎復制。

　　非常重要的一個因素是，房地產(chǎn)周期的興衰與人口結(jié)構(gòu)有著極為緊密的內(nèi)在聯(lián)系，對比日本1990年的老齡化程度與中國目前的老齡化程度，你會發(fā)現(xiàn)，這兩個數(shù)據(jù)基本完全一致。

　　1990年日本65歲以上人口占比約為11.5%，中國2015年該數(shù)據(jù)為10.5%，如果以當前平均0.5%的年增速來計算，2016年約為11%----幾乎完全吻合。

　　以管窺豹，片面地說，中國的房地產(chǎn)下行周期或許已經(jīng)來臨，整體軟裝售樓部售樓中心，而中國的產(chǎn)業(yè)特征、人口結(jié)構(gòu)特征和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，并不支持數(shù)字層面的城鎮(zhèn)化繼續(xù)大規(guī)模擴張的預期。

　　不過，既然管理層和市場均意識到了泡沫的性質(zhì)，且下決心解決這一問題，中國房地產(chǎn)的發(fā)展或許不會像日本那樣慘烈，較為平穩(wěn)的波動有望實現(xiàn)。

　　但核心的問題在于----這改變不了地產(chǎn)下行周期的到來----包括房價。