空間家轷震宇：商辦交易平臺真正靈魂是什么？

　　2.58億元是空間家宣布的A輪融資規(guī)模，此前，王思聰聯(lián)合IDG對氪空間的投資額超過2億元。商辦空間在資本寒冬中仍保持了溫度。

　　仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯等傳統(tǒng)代理服務機構早已深入商辦空間的交易服務，但目前涉足商辦O2O領域的主要有3家，一家是由58同城分拆出來的商辦O2O平臺好租，優(yōu)勢在線上能力；第二家是已獲得小米董事長雷軍投資的優(yōu)辦，特點是率先引入全景大圖和VR技術，擴張速度迅猛；而空間家的特點是以經(jīng)紀人為紐帶，優(yōu)勢在房源數(shù)量。

　　行業(yè)中對商辦O2O的探索不一而足，空間家創(chuàng)始人轷震宇接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示，軟裝設計公司排名 ，他想把空間家打造成中國最大的商辦經(jīng)紀人平臺，最終通過交易數(shù)據(jù)，反映經(jīng)濟形勢和相關行業(yè)的變化。

　　對這種商業(yè)理想，轷震宇坦言，每一步都很艱難，作為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，經(jīng)常對已有商業(yè)規(guī)劃呈現(xiàn)出否定、否定之否定的循環(huán)狀態(tài)，比如公司剛開始推出基于獨立經(jīng)紀人為節(jié)點的考核制度，摸索后發(fā)現(xiàn)很多不現(xiàn)實之處，最后考核制度又變回傳統(tǒng)店主考核制度。

　　“產(chǎn)業(yè)園不在于大樓漂亮”

　　經(jīng)濟觀察報：做空間家的初衷是什么。

　　轷震宇：我做過多年產(chǎn)業(yè)招商，發(fā)現(xiàn)去化土地、廠房、開發(fā)區(qū)等的痛點很多，一是沒有全國性的商辦交易平臺，二是不斷增多的產(chǎn)業(yè)園需求無法釋放。

　　經(jīng)濟觀察報：現(xiàn)在盈利水平是多少？

　　轷震宇：剛完成第一輪融資2.58億元，我們現(xiàn)在處于虧損狀態(tài)，布局到18個城市，從0元開始，到現(xiàn)在單月收入約1000萬元，收入結構上有10%-20%的經(jīng)紀人呈現(xiàn)正收入狀態(tài)，減虧速度較快。

　　經(jīng)濟觀察報：對標企業(yè)是誰？

　　轷震宇：兩個競爭者，好租和優(yōu)辦。我們和他們兩家又有不同，我們是讓很多小經(jīng)紀公司來我們平臺，盈利模式不是靠傭金，傭金在覆蓋管理成本外，全部返還給經(jīng)紀人，我們更像一個商辦O2O領域的“淘寶”，讓很多小經(jīng)紀公司來我們平臺。

　　空間家的盈利是靠讓高效經(jīng)紀人增多，收取固定管理費用達到盈利平衡，未來通過開辦金融等企業(yè)服務來盈利。

　　經(jīng)濟觀察報：怎么吸引小經(jīng)紀公司來你這里？來不來取決于房源和客源。

　　轷震宇：第一、我們現(xiàn)在每月持續(xù)有幾百條房源上線；第二、經(jīng)紀人和經(jīng)紀人之間房源是互通的，客源一般不互通�？驮丛诮�(jīng)紀人自己手里，經(jīng)紀人來到這個平臺，實質(zhì)帶來的是客源，我想找的是靠譜的經(jīng)紀人，等到我擁有一大批靠譜、專業(yè)的經(jīng)紀人，我們會在北京和上海等城市押好房源，押好房源的前提是，我要看過往的成交數(shù)據(jù)、成交需求等。

　　前兩天我跟一個投資人參觀了一個園區(qū)，他說他投的很多企業(yè)都進駐了園區(qū)，我跟他講，不會超過三個月他還會找我的，軟裝設計，講產(chǎn)業(yè)園的商業(yè)故事最終不起作用的，我都經(jīng)歷過，編幾個商業(yè)故事容易，弄幾個漂亮的樓容易，最后要吃虧的，把這些樓盤活成產(chǎn)業(yè)園很艱難，產(chǎn)業(yè)的靈魂不是攀比大樓漂亮。

　　經(jīng)濟觀察報：是不是商辦空間交易，不同于住宅交易，住宅在于房源，如戶型、價格、地段等，商辦交易在于空間和企業(yè)的匹配度。

　　轷震宇：是的，全中國所有的商辦開發(fā)商，都有自建的招商團隊，我曾經(jīng)帶領著1000多人的招商團隊，寶億萊軟裝設計<別墅樣板房樣板間，但這1000人每天都面臨著找不到客源和匹配的痛點，全中國所有的開發(fā)商都面臨這個問題，除了個別、稀缺的高端物業(yè)，其余95%的市場，最牛的招商人員也依然找不到一個經(jīng)紀人平臺幫助他。

　　經(jīng)濟觀察報：產(chǎn)業(yè)園的成熟不在于樓的高度、建筑的漂亮，在于產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)實力，但這可能和實體經(jīng)濟有關？

　　轷震宇：沒錯。

　　經(jīng)濟觀察報：如何破？

　　轷震宇：中國市場巨大，北京、深圳等實體經(jīng)濟不錯，通過商業(yè)空間變化情況來反映出中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)，在中國沒有人做，希望空間家成為第一個做出這事兒的企業(yè)：如果哪一天某個工業(yè)區(qū)的廠房把廠子關了，找到空間家，說你幫忙我們盤活它，寶億萊軟裝設計<別墅樣板房樣板間，然后我根據(jù)實體經(jīng)濟結構、利潤、分布情況告訴他，是應該做眾創(chuàng)空間還是做制造業(yè)還是做物流。

　　“游戲精神淘汰效率低者”

　　經(jīng)濟觀察報：這是最終目標，回到當下，如何吸引經(jīng)紀人。

　　轷震宇：第一、我們是全國性O2O平臺；第二、我們建立了經(jīng)紀人信息交互機制，可進行空間和客源的匹配；第三、人力、財務、法務、運營等瑣事由我們提供服務，他們只安心做專業(yè)的事情。如果你想開一個經(jīng)紀公司，別注冊了，你就帶著一幫人到我這兒來，我這兒不需要注冊，我這兒什么工商都是好的，你的團隊就是一個獨立的淘寶店。至于利益怎么分配？其實很簡單，你只要把我給你的投入還給我，剩下的全部都是你自己的。

　　經(jīng)紀人的痛點是什么呢？第一是怕被跳單，怕得不到傭金，我們可以保證你能得到傭金；第二個痛點是能不能及時地得到傭金，現(xiàn)在我們有成交記錄超過幾百萬的經(jīng)紀人，接下來可以發(fā)到每個月10%-20%的現(xiàn)金提傭，當然我們也會看你的信用額度，主要有兩個維度：壞賬和平臺記錄升級。

　　經(jīng)濟觀察報：以一個團隊的形式？

　　轷震宇：以團隊形式入駐平臺的較多，一般都是10-30人，這樣我們的發(fā)展速度會很快，但我們也會不斷地淘汰經(jīng)紀人，高效率地給予他貸款、客源和房源等支持，讓高效率、能力強的不停掙錢，效率低的就被淘汰，或者讓這些團隊回到傳統(tǒng)代理行，留在這個平臺的都是高效率的成員。

　　經(jīng)濟觀察報：經(jīng)紀人要么掙錢，寶億萊軟裝設計<別墅樣板房樣板間，要么離開，如何淘汰經(jīng)紀人？

　　轷震宇：空間家制定了一個類似淘寶的服務業(yè)信用體系，以此看到經(jīng)紀人成交了多少房子，評價怎樣。同時制定了一個類似玩游戲的積分體系，結合經(jīng)紀人在空間家平臺成交的交易記錄給經(jīng)紀人發(fā)空間幣或者空間豆參與房源拍賣，經(jīng)紀人必須在這個系統(tǒng)里不斷積攢財富，去實現(xiàn)交易，你和別人PK，你贏了，你可得到系統(tǒng)更多支持，你PK不了別人，你就要被淘汰。我們所有一切的基礎很簡單，就是找到好的經(jīng)紀人苗子，不斷地給他客源，給他房源，給他資金，讓他成長成大牛，讓他比別人掙更多的錢，帶更多的小弟，整個行業(yè)的效率慢慢提高。

　　經(jīng)濟觀察報：考核標準是什么？

　　轷震宇：這個信用是計算機算出來的，包括上傳的房源和客源、成交的情況、成本返還率的所有情況，未來客戶會對每一單成交打分，這個功能沒有開發(fā)完。我們現(xiàn)在有一個特別龐大的評分和積分系統(tǒng)，只涉及具體服務等考核，正在不停修正，未來可能像鏈家一樣，會涉及到儀容儀表顏值等考核，你長得漂亮，客戶給你反饋的就是高分，人都喜歡跟長得帥的和漂亮的經(jīng)紀人接觸，這是人性。