浦江軟裝設(shè)計有限公司空間浪費嚴(yán)重商業(yè)運營艱辛

（原標(biāo)題：空間浪費嚴(yán)重商業(yè)運營艱辛）

訪談

隨著住宅限購令在全國范圍的蔓延，其對投資性需求已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)。部分資金陸續(xù)抽離住宅市場，流入商業(yè)地產(chǎn)，軟裝設(shè)計，致使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)明顯增長。

住宅市場受調(diào)控政策影響，開發(fā)商就借機宣傳商業(yè)物業(yè)以吸引投資客。記者了解到，在東莞出臺限購限貸后，有部分樓盤開始推售商業(yè)性質(zhì)公寓或商鋪。近期，非住宅類的產(chǎn)品成交也開始上升。

“住宅限購，別怕，商業(yè)還是不變。君珆花園最后六套商鋪清盤，一手街鋪，單價兩萬多起，主力面積80-193平方米。”近日，位于黃江的班芙春天對外宣稱，“70年產(chǎn)權(quán)街鋪，即將發(fā)售�！蓖瑫r，為了給投資類的商鋪產(chǎn)品做預(yù)熱，該項目開發(fā)商將邀請香港影視明星張智霖于11月5日到班芙春天助陣商鋪的銷售。近期，商業(yè)地產(chǎn)的推廣在住宅限購限貸背景下開始增多。

往往住宅市場出現(xiàn)觀望的時候，商業(yè)市場就開始吸引市場的注意力。中燁地產(chǎn)作為東莞本土成長起來的專注于珠三角商業(yè)地產(chǎn)營銷管理市場的佼佼者，曾經(jīng)成功操盤運營過虎門國際購物中心等多個大型商業(yè)地產(chǎn)綜合體，目前，該公司在廣州、中山、東莞等珠三角城市都在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)力。近日，南方日報專訪了該公司董事總經(jīng)理周紅，就東莞商業(yè)地產(chǎn)未來走勢及目前東莞商業(yè)地產(chǎn)市場上的一些痛點問題進行剖析。

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型突破的重要方向

南方日報：東莞這次針對住宅市場的限購限貸政策，將給商業(yè)地產(chǎn)項目帶來哪些機遇與挑戰(zhàn)？

周紅：東莞本次針對住宅樓市過熱出臺的樓市調(diào)控政策還是比較溫和。針對住宅類產(chǎn)品的限購限貸政策，對于東莞的商業(yè)地產(chǎn)項目一定會帶來一些改造，更多的是面臨機會。歷年數(shù)據(jù)顯示，每次政策出臺導(dǎo)致住宅市場受挫后，非住宅類物業(yè)成交會有所上升。這現(xiàn)象或跟開發(fā)商多種渠道回籠資金有關(guān)，此次住宅受限，房企或會轉(zhuǎn)向主推非住宅類產(chǎn)品。

預(yù)計在限購令退出之前，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好因素仍將存在。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設(shè)的背景下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)新的突破和轉(zhuǎn)型勢在必行。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個重要方向。

對于東莞的商業(yè)地產(chǎn)項目而言，每一個鎮(zhèn)都應(yīng)該有一個特色商業(yè)地產(chǎn)項目存在。隨著現(xiàn)在品牌意識越來越濃烈之后，和對購物體驗環(huán)境要求越來越高，對于本土商業(yè)，除了萬達之外，整體軟裝售樓部售樓中心，還有很多特制的商業(yè)共同存在。東莞鴻福商圈那一塊，最近也引進了幾個新的商業(yè)綜合體。未來東莞商業(yè)地產(chǎn)，在市場細分環(huán)節(jié)下，每一個鎮(zhèn)都有它的機會。

南方日報：近年，在電商的沖擊下，很多一些大的綜合體項目，對于各種商業(yè)占地比例及租售比例，開發(fā)商都不是很好拿捏分寸，您認(rèn)為未來電商和實體門店的競爭將是怎樣一種格局？

周紅：電商的趨勢是不可逆的，因為電商帶給我們生活的便利性是不可替代的。但那是不是意味著，電商的崛起，商業(yè)地產(chǎn)就完全沒機會了？事實顯然不是這樣。實際上，在歐、美、日等發(fā)達國家地區(qū)，電商與實體商業(yè)是一種互補的關(guān)系，軟裝設(shè)計，而不是處于一種兩者互相排斥的斗爭關(guān)系。中國的商業(yè)經(jīng)過電商這么幾年的沖擊之后，會產(chǎn)生一種新的商業(yè)共同體。其實，在國內(nèi)，軟裝設(shè)計，電商市場領(lǐng)域，賺錢的還是少數(shù)。而且，現(xiàn)在各領(lǐng)域，細分平臺又越來越專業(yè)。對于商業(yè)實體來講，做小的電商，突破很難，成本也很高。未來實體店的品牌化和電商之間的品牌化對接會越來越多。

鎮(zhèn)街商業(yè)地產(chǎn)重點在于定位準(zhǔn)確

南方日報：以前有一種說法，說東莞是一座沒有中心的城市，各個鎮(zhèn)街都有自己的商業(yè)中心。但是，近年，隨著東莞城市升級的加快，涌現(xiàn)了鴻福商圈，以第一國際、環(huán)球貿(mào)易中心和未來國貿(mào)中心為代表的東莞大道商圈及未來南城CBD的崛起，東莞市中心輻射能力越來越強，商業(yè)資源開始向市區(qū)傾斜。在這種發(fā)展趨勢之下，您認(rèn)為鎮(zhèn)街的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該怎樣應(yīng)對？

周紅：東莞市區(qū)商業(yè)崛起于鎮(zhèn)街發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)項目不沖突，其實這是一個區(qū)域消費的概念。未來，商業(yè)的集中是必然趨勢，無論是一線還是二線、三線城市，集中式的商業(yè)必然是主流。隨著二三線城市化進程的加快以及一線城市向二三線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將會使得二三線城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求大大增加。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報告預(yù)計，到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這預(yù)示著今后10年里二、三線城市蘊含著巨大商機。

區(qū)域消費的概念，與商業(yè)地產(chǎn)項目的定位有關(guān)。比如深圳萬象城是輻射整個深圳。廣州的百佳和天河城輻射整個廣州。但是在它的每個細分區(qū)域里，還是有它細分的市場。我認(rèn)為按照商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研的事實和數(shù)據(jù)進行市場定位是制定基本策略的重要步驟。環(huán)境分析、市場分析、發(fā)現(xiàn)機會市場、確定目標(biāo)市場、確定營銷策略是市場定位的基礎(chǔ)，市場定位是項目成敗的轉(zhuǎn)折點。

給鎮(zhèn)街商業(yè)地產(chǎn)項目做定位時，我會首先考慮當(dāng)?shù)靥厣�。第二是開發(fā)商甲方資源。第三是項目周邊核心客戶群體需求。我們一般會從這三個點去給項目定位，從點到面。

東莞商業(yè)地產(chǎn)空間浪費嚴(yán)重

南方日報：中燁地產(chǎn)定位為專注商業(yè)地產(chǎn)的營銷運營與管理，一直堅守在東莞商業(yè)地產(chǎn)這一細分領(lǐng)域，您認(rèn)為東莞的商業(yè)地產(chǎn)項目還有哪些比較普遍的痛點問題？

周紅：東莞的商業(yè)地產(chǎn)項目確實存在一些普遍性問題。比如項目同質(zhì)化嚴(yán)重、招商困難、商業(yè)運營艱辛、商業(yè)品牌不斷被淘汰等，最嚴(yán)重的是商業(yè)地產(chǎn)空間的浪費。東莞的很多商業(yè)項目，因為一開始定位不清晰，導(dǎo)致整個項目不流暢，沒有形成比較好的商業(yè)格局，最后形成空置。我發(fā)現(xiàn)東莞很多鎮(zhèn)，特別是擁有一些單塊地塊的開發(fā)商，開發(fā)項目時，很簡單的思維，找個設(shè)計公司設(shè)計，再建起來等招商。其實上，這個項目除非它位置特別好，不然建起來就是一個浪費的商業(yè)，因為招商會很難。

所以，一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目在建起來之前，就應(yīng)該首先要請一個好的商業(yè)設(shè)計公司做好項目定位，再做主力商家的定制，根據(jù)主力商家需求之后再去做設(shè)計的研究，做好設(shè)計研究之后，同時配合未來商家需求再去破土動工建設(shè)，再去招商。所以，第一，整體軟裝售樓部售樓中心，把運營做在前面，這是開發(fā)流程的一個核心。第二，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要從以前的商業(yè)管理思路改變到做商業(yè)服務(wù)。第三，開發(fā)商一定要有和整體商家在一起的推廣開發(fā)思路，把細分群體做到位。第四，對每一個項目的消費人群做一個深度研究。第五，是要有共享商業(yè)的格局，開發(fā)商、商家和消費者可以達成一個共享商業(yè)。