綠色朗詩十五載后的地產(chǎn)基金征途
依憑差異化的產(chǎn)品競爭力，在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的導(dǎo)向之下，朗詩的綠色正從單純的住宅延伸至更多的業(yè)態(tài)，而其商業(yè)模式或許也正如朗詩綠色地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事局主席田明所希冀的“由曾經(jīng)黃金時代的1.0版本向符合未來的2.0版本邁進”。
12月20日，朗詩綠色地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告宣布，公司將以約2.01億元的代價將公司于今年3月份收購的上海長風(fēng)更新項目注入深圳朗信合投資中心，完成注入后，朗詩還將繼續(xù)作為項目的委托開發(fā)方，享有對該物業(yè)改造及銷售提供的技術(shù)、品牌及管理服務(wù)獲得相應(yīng)收入。
該投資平臺正是朗詩與中信資本于今年9月8日對外宣布合作成立的首期投資高達200億元的城市更新物業(yè)投資平臺，此次項目的成功注入將意味著，朗詩與中信于存量房改造領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作正式落地，亦標(biāo)志著朗詩為資產(chǎn)減負又開拓了一片新領(lǐng)域，軟裝設(shè)計，更重的是在地產(chǎn)金融領(lǐng)域跨出實質(zhì)性的一步。
據(jù)悉，近兩年在朗詩轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的商業(yè)模式之后，依憑綠色產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢，朗詩通過小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)以及切入不同的領(lǐng)域等不同的方式快速地擴大企業(yè)版圖，成功打造了一批由該朗詩負責(zé)項目全程開發(fā)經(jīng)營的“朗詩出品”項目。
朗詩近期公布的11月業(yè)績公告顯示，截至2016年11月30日止十一個月，該集團共同實現(xiàn)“朗詩出品”的簽約銷售額（包括委托開發(fā)管理項目）約為人民幣271.60億元，簽約建筑面積約為156.88萬平方米。相比2015年前11月合共110.71億元的銷售金額，朗詩今年前十一月實現(xiàn)了145%的增長。
朗詩的兩位導(dǎo)師
朗詩的輕資產(chǎn)要從兩位“導(dǎo)師”說起，在由注冊資本僅有1千萬到如今總市值為二十幾億元的十五年里，這兩位導(dǎo)師在影響和塑造著田明的商業(yè)哲學(xué)的同時，也在朗詩的發(fā)展軌跡中打上了深深的烙印。
“成本最優(yōu)戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、目標(biāo)聚集戰(zhàn)略”，這是哈佛大學(xué)競爭戰(zhàn)略之父邁克爾?波特在《競爭戰(zhàn)略》一書中講的三種戰(zhàn)略，對于這第一位導(dǎo)師，田明不止一次在公眾場合回憶稱，“這其中的差異化戰(zhàn)略對我影響最大，其實我的理解是，聚焦你要么聚焦在差異化上，要么聚焦在成本領(lǐng)先上，軟裝設(shè)計，所以實際上沒有‘聚焦’”。
“進而，如果你把成本領(lǐng)先視同差異化，實際上企業(yè)競爭的基本原則就是差異化。朗詩一直想要做與眾不同的事情，無論是在產(chǎn)品還是商業(yè)模式上，朗詩努力地尋求與大家不一樣�！�
據(jù)悉，在2005確定了聚焦綠色科技住宅的差異化競爭戰(zhàn)略之后，朗詩在2005年、2011年和2015年陸續(xù)在南京推出了1.0、2.0和3.0產(chǎn)品，寶億萊軟裝設(shè)計<別墅樣板房樣板間，隨后產(chǎn)品的熱銷證明了這一在住宅建筑領(lǐng)域的綠色創(chuàng)新探索有著實質(zhì)性的市場優(yōu)勢。
田明表示，這個戰(zhàn)略制定以后，一直到2014年的10年時間，朗詩心無旁鶩，從來沒有動搖過。及至現(xiàn)在，在田明看來，朗詩1.0、2.0和3.0產(chǎn)品反映的是過去，而目前朗詩在綠色產(chǎn)品技術(shù)已經(jīng)逐步走進入了自由王國，“以前我們做綠色科技建筑是探索，是需要、拷貝，但是我們會根據(jù)項目的業(yè)主需求，也會根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件和它的微環(huán)境來選擇最適用的技術(shù)”。
當(dāng)“綠色”被田明定義為“朗詩的根、朗詩的魂，朗詩的基因和DNA”之時，朗詩遇到其發(fā)展中的第二位“導(dǎo)師”——鐵獅門。
田明認為，當(dāng)房價和地價脫離，市場又陷增長乏力時，這種曾經(jīng)扮演“多面手”的傳統(tǒng)商業(yè)模式已經(jīng)日落西山了。與中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)運營模式不同，鐵獅門采取的是“地產(chǎn)運營+地產(chǎn)基金”的發(fā)展模式，往往以不到5%的資本投入，通過提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，分享地產(chǎn)項目40%以上的收益。
這種模式不要求房企操作整個項目過程，而是在整個地產(chǎn)投資鏈條中只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個角色。用田明的話來說，鐵獅門模式實際上就是縱向一體化能力的打造，要有更全面的開發(fā)能力、地產(chǎn)投融資能力、物業(yè)持有經(jīng)營增值能力以及可持續(xù)發(fā)展能力。
據(jù)了解，軟裝設(shè)計，在對標(biāo)鐵獅門發(fā)展模式之后，朗詩制定了輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向和升級，過去的兩年里，朗詩通過小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)等不同的方式快速地擴大企業(yè)版圖，成功打造了一批由該朗詩負責(zé)項目全程開發(fā)經(jīng)營的“朗詩出品”項目。
朗詩近期公布的11月業(yè)績公告顯示，截至2016年11月30日止十一個月，該集團共同實現(xiàn)“朗詩出品”的簽約銷售額（包括委托開發(fā)管理項目）約為人民幣271.60億元，簽約建筑面積約為156.88萬平方米。相比2015年前11月合共110.71億元的銷售金額，朗詩今年前十一月實現(xiàn)了145%的增長。
地產(chǎn)基金新征途
如果說過往“朗詩出品”的項目是朗詩在尋求資產(chǎn)減負中的輕資產(chǎn)模式探索，那么此次將上海長風(fēng)項目注入深圳朗信資本則無疑是將觸角在城市更新業(yè)務(wù)的新領(lǐng)域伸向了金融領(lǐng)域。
據(jù)了解，此次轉(zhuǎn)讓的深圳朗信資本是朗詩與中信資本在今年9月8日宣布聯(lián)合組建城市更新物業(yè)投資的合作平臺，該平臺將發(fā)力城市舊樓改造業(yè)務(wù)，未來將收購一線城市和強二線城市核心地段的物業(yè)項目，進行重新設(shè)計和改造，首期的投資金額將達到200億元的規(guī)模。
在雙方的合作中，寶億萊軟裝設(shè)計<別墅樣板房樣板間，田明介紹，平臺是一個聯(lián)合的合作機制，中信和朗詩占比各半，聯(lián)合管理，共同決策，而中信資本和朗詩綠色地產(chǎn)旗下青杉投資將成為該合作平臺的投資人和管理人，而朗詩團隊將負責(zé)項目開發(fā)、改造及運營和銷售等具體業(yè)務(wù)。
對于平臺的投資資金構(gòu)成，田明彼時表示，在平臺成立之初，雙方都有一定數(shù)額的出資，但更多的一部分來源于市場的募資。而作為合作方的蔡育杰則表示，目前中信資本在城市更新領(lǐng)域投資的資金來源于自有資金，這意味著是由股東出資，未來隨著平臺進一步的成長，除了公司自有資金的投資以外，是必須要邁向市場的。
即便作為這種通過“地產(chǎn)+基金”來運作地產(chǎn)項目模式的后來者，事實證明，朗詩正從這種模式的學(xué)步中獲得盈利。
據(jù)資料信息顯示，此次上海長風(fēng)項目的出售，朗詩將獲得約2.01億元的轉(zhuǎn)讓對價，深圳朗信則需要承接該項目2.7億元的銀行貸款，而相對于該項目上一次轉(zhuǎn)手時1.34億元的總成交金額，本輪的交易對價已經(jīng)有所提高。朗詩于公告表示，公司將從此次出售中錄得合理凈收益。
此外朗詩還于公告中表示，公司還將向深圳朗信注資人民幣3000萬元作為普通合伙人及有限合伙人，可見，通過參股基金，朗詩還繼續(xù)享有項目后續(xù)的收益機會。
田明表示，此次項目注入標(biāo)志著朗詩綠色地產(chǎn)和中信的合作正式展開，并且對于公司發(fā)展地產(chǎn)金融、提升縱向一體化能力而言具有顯著的戰(zhàn)略意義。
“該項目是繼新西郊項目后，朗詩綠色地產(chǎn)改造、重塑價值及銷售的第二個項目，突顯公司在城市存量物業(yè)更新及舊樓改造方面擁有出色的投資能力及開發(fā)改造能力。未來，我們雙方將持續(xù)深化合作，結(jié)合中信的資本優(yōu)勢，實現(xiàn)互利互補及協(xié)同效應(yīng)，以期于舊樓改造這一前景廣闊的市場中獲取豐厚成果。”