惠陽別墅軟裝設(shè)計耕房地產(chǎn)后服務市場
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耕房地產(chǎn)后服務市場
文/ 本刊記者 丁超
房價和地價的快速上漲再引發(fā)了樓市泡沫的擔憂，國慶前后，新一輪的限購政策也很快付諸實施。
長期從事房地產(chǎn)基金業(yè)務的浦贏投投資總裁丁亞明告訴《陸家嘴》記者，過去一年房價的上漲更多的是對前幾年的回調(diào)的補漲，目前漲幅較大的主要就是一些省會城市，在政策及時調(diào)控之下并不會有很大風險。
雖然不認為會有很大風險，但丁亞明認為，但是在當前的時間點，很多房產(chǎn)開發(fā)項目的估值確實非常高。在他看來，與其做一些高估值的項目，不如把精力放到房地產(chǎn)后服務市場，在存量物業(yè)的經(jīng)營和改造上下功夫。
租房市場空間巨大
丁亞明2008 年初進入復星集團，負責復星集團的房地產(chǎn)基金業(yè)務，是行業(yè)最早的一批房地產(chǎn)基金從業(yè)人員。2014 年，他離開復星創(chuàng)立浦贏投資，在房地產(chǎn)領(lǐng)域進行投資。
房地產(chǎn)基金是浦贏投資最初的業(yè)務，在大資管時代，房地產(chǎn)開發(fā)已然是一片紅海，丁亞明開始把目光放到房地產(chǎn)后服務市場。2015 年10 月，上海優(yōu)住金融信息服務有限公司 （下稱“優(yōu)住金服”）正式成立，優(yōu)住金服致力打造一個集融資、房源管理、一鍵交租等服務為一體的互聯(lián)網(wǎng)平臺。
近年來，以魔方公寓、You+ 青年公寓為代表的長租公寓都獲得了資本市場的青睞，PE、VC 們看中的是中國巨大的租房市場。國家衛(wèi)生計生委最近發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2016》顯示，201年，中國流動人口規(guī)模達2.47 億，占總?cè)藬?shù)18%。據(jù)這份報告分析，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程，2020 年中國仍有2 億以上的流動人口。巨大的流動人口基數(shù)意味著在租房市場有著巨大的需求。在租房市場，除了出租自有房產(chǎn)以外，也有一些人會以較低的價格長期租賃一些房產(chǎn)，然后對其進行改造，再以較高的價格租給租客，這也就是我們通常說的“二房東”。
除了魔方公寓這樣的品牌連鎖“二房東”以外，整體軟裝售樓部售樓中心，租房市場上還有很多規(guī)模較小的長租公寓經(jīng)營者，這正是優(yōu)住金服要服務的對象。
“二房東”賺取的是對租客提供的服務費用，但是在經(jīng)營過程中，規(guī)模較小的他們往往會遇到資金的問題。
在金融端，優(yōu)住金服為“二房東”提供融資服務。境內(nèi)的自然人、小微企業(yè)和小微企業(yè)實際控制人都可以通過平臺申請借款用于擴大公寓經(jīng)營規(guī)模和公寓的裝修改造等。用戶在平臺提出申請之后，優(yōu)住金服派工作人員赴公寓現(xiàn)場核實，并審核公寓經(jīng)營狀況及借款人征信、貸款用途，在完成各項協(xié)議簽署之后，由合作金融機構(gòu)完成放款。優(yōu)住金服的創(chuàng)始團隊原來就有豐富的小微企業(yè)風控經(jīng)驗，也非常擅長在線下拓展業(yè)務，通過一系列的風控措施，可以很好地控制業(yè)務風險。
除了借款以外，優(yōu)住金服會對借款人給予現(xiàn)金流管理、債務規(guī)劃等服務。相比于P2P 的短期借款，軟裝設(shè)計，優(yōu)住金服更希望可以提供長期的借款。
在丁亞明看來，這個市場有很大的發(fā)展空間，但是因為門檻低，所有人都能夠成為公寓的運營商，市場過于分散。把這些客戶信息化本來就很大的困難，優(yōu)住金服還要給他們提供金融支持，征信也是一大難題。
“但是越是難的事情，如果把它做好了，就能形成壁壘，未來就有機會在這個市場占據(jù)主導地位�！彼又f道。
今年5 月，國務院常務會議提出鼓勵個人出租住房，允許商用房改租賃房。在丁亞明看來，這會是一個很好的機會，優(yōu)住金服將會為想做這類事情的人提供資金上的支持。
“我們做了長時間的調(diào)研，堅定地認為存量物業(yè)改造成公寓投放市場可能會是更大的一片藍海，房子造到最后肯定是要有一個天花板的，上�，F(xiàn)在每年新增的商品房量逐漸在萎縮，沒有那么多新增的土地來建房�！彼f。
對于這類項目，優(yōu)住金服會除了提供債券融資以外，也會給運營商提供股權(quán)投資。
除了資金以外，為了讓房東和租客有更好的體驗，軟裝設(shè)計公司排名 ，優(yōu)住金服還專門開發(fā)了App，為房東提供房源管理、房租管理等服務，租客則可以進行一鍵交租、一鍵報修等。
“通過金融和信息化兩個手段改造這個行業(yè)，產(chǎn)業(yè)標準化之后，我可以用金融手段來給他們支持，對這個行業(yè)做提升，這是我們想做的事情�！倍喢鞅硎尽ｋm然可以同時連接到租客和房東，但是他并不打算做中介�！艾F(xiàn)在找房子其實并不難的，不是一個痛點。房東只要改造好公寓，把房子租出去也不難，這也不是一個痛點，我們現(xiàn)在要把有限的資源放在最痛的點上。”丁亞明說。
從房地產(chǎn)到大健康
丁亞明告訴《陸家嘴》記者，雖然浦贏投資是優(yōu)住金服的發(fā)起人之一，但是優(yōu)住金服在經(jīng)營上是完全獨立的，公司的大股東也是優(yōu)住金服的管理團隊。浦贏投資的主營業(yè)務仍舊是房地產(chǎn)基金，不過，隨著房價的高漲，房地產(chǎn)開發(fā)估值偏高，浦贏投資對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)基金業(yè)務的規(guī)模有所控制。浦贏投資在存量資產(chǎn)證券化方面則有所增加，把一些成熟的、有現(xiàn)金流的物業(yè)證券化，買地開發(fā)的業(yè)務則在減少。另一方面，浦贏投資也橫向擴展自身的投資領(lǐng)域，在大健康領(lǐng)域的PE 股權(quán)投資也開始發(fā)力。
在丁亞明看來，從消費的角度出發(fā)，除了住以外，大健康領(lǐng)域還有很多新的投資機會�！爸袊^去房地產(chǎn)價格的上漲一定程度上也可以算是人口紅利，很多人都需要有住的地方。現(xiàn)在人口的老齡化帶來的是醫(yī)療保健行業(yè)的機會�！彼f。養(yǎng)老地產(chǎn)也許是和浦贏投資最為接近的投資標的，但是丁亞明目前還不打算在這方面下功夫。
“我們研究過養(yǎng)老地產(chǎn)的各種模式，寶億萊軟裝設(shè)計<別墅樣板房樣板間，但是總體上覺得養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成一個很好的商業(yè)邏輯，主要是時機還不成熟。這一批具有消費能力人群還沒老，你怎么能讓他去養(yǎng)老院呢？”他反問道。
他認為，目前大眾最為迫切需要的是醫(yī)療和健康保健。浦贏投資在一年前已經(jīng)組建了一支圍繞大健康的股權(quán)投資的團隊，主要從事醫(yī)療健康領(lǐng)域的投資。
這個團隊在過去一年里投了十幾個項目，從最細分的領(lǐng)域的齒科到中醫(yī)保健，浦贏選擇了一些技術(shù)含量比較高的項目進行投資，特別是一些連鎖醫(yī)療服務機構(gòu)。
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