港鐵模式不能照搬深鐵集團(tuán)殺入商業(yè)地產(chǎn)怎么做

聯(lián)商網(wǎng)消息：伴隨軌道交通帶動城市發(fā)展提速，“地鐵+物業(yè)”成為眾人搶吃的香餑餑。然而，如何實(shí)現(xiàn)聯(lián)動效能最大化，內(nèi)地還亟需有人走出一條新的道路。

距離不是問題，時間才是距離。地產(chǎn)行業(yè)最講求區(qū)位，人人都想選址在市中心、商務(wù)核心區(qū)，看重的便是那里到達(dá)最便捷、資源最匯集、升值潛力最大�，F(xiàn)在，當(dāng)城市格局因地鐵軌道交通而改寫的時候，因?yàn)榭s短了時間距離、拉近了城市空間，地鐵軌道交通正在成為代表著“區(qū)位”的新標(biāo)簽，可謂是房地產(chǎn)項(xiàng)目價值看漲的重要風(fēng)向標(biāo)之一。

如今，國內(nèi)主要城市的軌道交通都進(jìn)入了高速發(fā)展階段。商業(yè)物業(yè)融合軌道交通帶來的優(yōu)勢，將自身商業(yè)影響力“輻射性”擴(kuò)展，也讓人看到了高度集約城市化背景下的物業(yè)發(fā)展方向�！暗罔F+物業(yè)”不僅引得知名開發(fā)商紛紛布局，也讓各地的軌道交通集團(tuán)看到了能為耗資巨大的地鐵建設(shè)“造血”的可能性。

在這方面，香港地鐵無疑是國內(nèi)“地鐵+物業(yè)”模式一直拿來對標(biāo)的典型。作為世界上第一個實(shí)現(xiàn)盈利的地鐵，港鐵也是香港最大的地產(chǎn)開發(fā)商之一。從政府手中獲得“土地發(fā)展權(quán)”，再加上項(xiàng)目開發(fā)與商業(yè)管理獲得長期物業(yè)發(fā)展受益，港鐵上蓋不僅造就了多個商業(yè)地標(biāo)，也實(shí)現(xiàn)了對地鐵公司的反哺。

然而在內(nèi)地，諸如土地政策等物業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)資源的區(qū)別，讓一味照搬港鐵模式無法走得通。但是地鐵公司懂地產(chǎn)，形成集地鐵運(yùn)營、上蓋物業(yè)開發(fā)、管理、運(yùn)營的綜合性模式，卻是實(shí)現(xiàn)城市利用效率最大化的必然趨勢。在這條道路上，與香港一衣帶水的深圳，隨著 “地鐵網(wǎng)絡(luò)化時代”的到來，軟裝設(shè)計(jì)，其城市地鐵開發(fā)與運(yùn)營的主導(dǎo)者——深圳市地鐵集團(tuán)似乎已經(jīng)踐行出一條內(nèi)地“地鐵+物業(yè)”的新模式。

四位一體產(chǎn)業(yè)鏈，多點(diǎn)落子改變城市格局

在軌道交通帶動城市發(fā)展提速的起步階段，深圳地鐵便洞察到“地鐵+物業(yè)”在內(nèi)地的發(fā)展?jié)摿ΑＫ麄兩钪�，如果地鐵公司要開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，必須要有地產(chǎn)開發(fā)方面的專業(yè)力量。從2007年起，專業(yè)的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)版塊便成為深圳地鐵的重要組成部分之一，并逐漸形成了從土地儲備到商品房前期策劃、工程建設(shè)、后期營銷及運(yùn)營管理的完整業(yè)務(wù)鏈。

近年，城市發(fā)展能級的提升讓“地鐵+物業(yè)”不再是單一的地鐵與住宅或單體商業(yè)的結(jié)合，地鐵上蓋綜合體正成為深度城市化背景下物業(yè)發(fā)展的終極方向。為了能給經(jīng)營性物業(yè)提供最可靠的運(yùn)營保障，最大程度提升項(xiàng)目價值，深圳地鐵再次整合了具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，成立了深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司，酒店會所KTV水會，開發(fā)并管理購物中心、寫字樓及酒店等類型物業(yè)。

至此，深圳地鐵成為集軌道交通建設(shè)、運(yùn)營、物業(yè)開發(fā)、投融資“四位一體”的綜合經(jīng)營實(shí)體，無論是軌道建設(shè)，還是地鐵沿線物業(yè)開發(fā)，都可以做好前期整體規(guī)劃、有序開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營。而缺少整合與統(tǒng)一，正是此前其他地鐵物業(yè)難以成功的癥結(jié)所在。

從交通樞紐站，例如地鐵匯通大廈、前海樞紐項(xiàng)目、深圳北站項(xiàng)目、紅樹灣項(xiàng)目，到各主要地鐵線路上的重要節(jié)點(diǎn)，例如1號線鯉魚門站的前海時代、3號線六約站的地鐵錦薈廣場、5號線塘朗站的塘朗城、11號線碧頭站的松崗項(xiàng)目……作為國內(nèi)首個獲得國家批準(zhǔn)采用“地鐵+物業(yè)”創(chuàng)新發(fā)展模式的企業(yè)，深圳地鐵在實(shí)現(xiàn)地鐵可持續(xù)發(fā)展的同時，正在用一座座地標(biāo)建筑為城市注入新的活力。

一站式生活空間，百萬平米地鐵商業(yè)改寫區(qū)域價值

如果說國內(nèi)早前第一代地鐵物業(yè)只是簡單地依托靠近地鐵的交通優(yōu)勢，第二代地鐵物業(yè)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)與地鐵優(yōu)勢在空間上的貫穿連通，那么如今發(fā)展到第三代，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)<別墅樣板房樣板間，才是真正將城市規(guī)劃與地鐵建設(shè)相結(jié)合，以地鐵站為原點(diǎn)，打造出“一站式”生活空間。

深圳地鐵商業(yè)管理公司所發(fā)力的商業(yè)地產(chǎn)版塊正是這樣的地鐵物業(yè)新模式。通過多種便捷的路徑，形成地鐵、商業(yè)、寫字樓、住宅相互通達(dá)的人流動線，從而將蓋上和蓋下不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來，真正使得生活其中的人們可以輕松享受居住、購物、娛樂、休閑、餐飲、辦公等生活工作便利。

交通、人力、資源……除了串聯(lián)起人的生活，更為重要的是，“地鐵+商業(yè)綜合體”發(fā)展模式匯集起各種優(yōu)勢所形成的合力，通過作用于產(chǎn)業(yè)而讓周邊區(qū)域能夠充分分享到地鐵和商業(yè)帶來的區(qū)域價值提升。在特區(qū)的發(fā)展最前沿——前海，深圳市地鐵集團(tuán)聯(lián)手前海金控打造的前海深港基金小鎮(zhèn)，不僅在功能布局上高度集中了商務(wù)、公寓、酒店、住宅、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，更為區(qū)域的發(fā)展帶來了政策保障、平臺資源和完善的配套服務(wù)。其所構(gòu)成的“小空間大戰(zhàn)略”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，在為整個區(qū)域鑄就了一個基金產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的同時，也成為代表深圳的一張金融新名片。

未來5年，深圳地鐵商業(yè)管理公司運(yùn)營及管理的購物中心面積將逾50萬平方米，寫字樓面積逾35萬平方米，酒店面積逾25萬平方米，整體商業(yè)物業(yè)面積將超過110萬平方米，軟裝設(shè)計(jì)，而這一數(shù)字還將在10年后改寫為超過155萬平方米。隨著開發(fā)及運(yùn)營管理項(xiàng)目的逐漸增加，這些代表著新商圈、軌道樞紐門戶的高端商務(wù)綜合體、新型生活綜合體，將遍布城市核心及主要區(qū)域，激活著每一個所到之處。

以人為項(xiàng)目初心，創(chuàng)新商業(yè)模式創(chuàng)造新的生活方式

如果說地鐵改變了一座城市的格局，那么地鐵商業(yè)物業(yè)所切實(shí)改變的便是城市里人們長久以來的消費(fèi)和生活習(xí)慣。也正是如此，當(dāng)我們探討地鐵物業(yè)到底應(yīng)該怎么發(fā)展的時候，其歸根結(jié)底，整體軟裝售樓部售樓中心，都應(yīng)該是形成以“人”為最根本出發(fā)點(diǎn)的綜合開發(fā)模式。