激活農(nóng)村資產(chǎn)的“金鑰匙”

　　王玉明終于不用再為貸款的事發(fā)愁了。

　　12月2日，福建省泉州市晉江磁灶鎮(zhèn)東山村村民王玉明剛剛通過農(nóng)房抵押獲得了30萬元的貸款，軟裝設(shè)計(jì)，這筆錢可以為他的陶瓷生意緩解資金周轉(zhuǎn)壓力。在此之前，由于沒有抵押物、手續(xù)不方便，王玉明沒有在銀行貸過款，而是尋求民間借貸。

　　晉江地處福建東南沿海，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)村、農(nóng)戶發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目資金需求旺盛，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)正好符合晉江的發(fā)展需要。對(duì)于這一點(diǎn)，來自晉江安海鎮(zhèn)安東村的農(nóng)民企業(yè)家吳漢走有更深的體會(huì)。

　　吳漢走經(jīng)營(yíng)著省級(jí)龍頭農(nóng)業(yè)企業(yè)——晉江鴻盛果蔬綜合特色農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)有限公司，擁有4個(gè)果園，占地2000畝，可他前幾年只能通過聯(lián)保貸款貸到5萬元。

　　2011年，晉江開始嘗試農(nóng)房抵押貸款，吳漢走的房子緊臨鎮(zhèn)里的主干道，交通方便，這在金融機(jī)構(gòu)看來是“加分”項(xiàng)目。

　　“晉江農(nóng)商行來評(píng)估我的房子，一層150平方米，軟裝設(shè)計(jì)，3層的評(píng)估價(jià)為375萬元。我用這個(gè)房子作抵押貸了100萬元。有了這筆錢，生意更好做了。”吳漢走說。

　　自晉江辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，像王玉明和吳漢走一樣的受益農(nóng)戶和農(nóng)村企業(yè)主近2.5萬人，貸款累計(jì)發(fā)放近32億元。

　　完善試點(diǎn)配套條件

　　對(duì)于“兩權(quán)”抵押貸款來說，確權(quán)頒證是基礎(chǔ)，此外，抵押登記、評(píng)估、流轉(zhuǎn)等是配套，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和分擔(dān)機(jī)制是保障。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在“兩權(quán)”抵押貸款中，推進(jìn)難度最大的是農(nóng)房抵押貸款，原因有三。一是歷史遺留問題多，確權(quán)辦證率不高；二是農(nóng)房?jī)r(jià)值不確定；三是一些法律問題尚不明確。

　　目前，泉州的晉江、石獅二市已組建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)并已開始頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記證書。其中，石獅市農(nóng)民住房的確權(quán)頒證率較高，宅基地確權(quán)率和農(nóng)房確權(quán)率均已超過50%；晉江市由于歷史原因，“地有證、房無證”的情況大量存在，宅基地確權(quán)率超過90%，農(nóng)房卻不足10%。據(jù)了解，目前晉江正積極探索通過有償使用制度解決，即對(duì)“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)占用等問題，整體軟裝售樓部售樓中心，以人均宅基地面積為起征點(diǎn)，試行收取宅基地有償使用費(fèi)進(jìn)行分類處置，加快農(nóng)房確權(quán)頒證。

　　此外，晉江市政府制定了《晉江市農(nóng)村宅基地級(jí)別價(jià)表》，為宅基地抵押以及流轉(zhuǎn)、有償使用、退出等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的價(jià)值評(píng)估提供參考依據(jù)。同時(shí)對(duì)于地上農(nóng)房的價(jià)值評(píng)估，鼓勵(lì)按照市場(chǎng)化原則，由借貸雙方協(xié)商確定抵押價(jià)值，或由準(zhǔn)入的第三方評(píng)估公司采用成本法、收益法、市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

　　在農(nóng)民住房流轉(zhuǎn)處置方面，晉江市選擇部分鄉(xiāng)村試點(diǎn)成立村民事務(wù)理事會(huì)，負(fù)責(zé)本村宅基地有償使用、有償退出及抵押擔(dān)保等事務(wù)，并探索農(nóng)房收儲(chǔ)試點(diǎn)機(jī)制。石獅市明確對(duì)已規(guī)劃批準(zhǔn)的城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)利用農(nóng)村宅基地或“集體回批地”建造的農(nóng)民住房作為抵押物處置時(shí)，受讓人可以擴(kuò)大至石獅市非房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，提高流轉(zhuǎn)處置效率。此外，泉州各試點(diǎn)地區(qū)還建立了風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。

　　金融機(jī)構(gòu)推出創(chuàng)新產(chǎn)品

　　當(dāng)前，受經(jīng)濟(jì)下行和信貸風(fēng)險(xiǎn)防控化解雙重壓力等因素影響，金融機(jī)構(gòu)存在“難貸款”困境。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)的推出為金融機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)重要業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。截至11月末，泉州市農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款余額為12.68億元，同比增長(zhǎng)24.90%，快于全市各項(xiàng)貸款增速20.19個(gè)百分點(diǎn)，貸款不良率僅為1.82%。

　　據(jù)了解，目前晉江金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新了單獨(dú)抵押、“兩權(quán)+個(gè)人保證”、“兩權(quán)+地上附著物抵質(zhì)押”等貸款模式，并加入了年審制、自助循環(huán)等貸款方式，貸款期限最長(zhǎng)5年，滿足了農(nóng)民中長(zhǎng)期的融資需求。

　　晉江農(nóng)商銀行早些時(shí)候就開辦農(nóng)房抵押業(yè)務(wù)，推出了農(nóng)房抵押貸款產(chǎn)品“農(nóng)房樂”，并于今年進(jìn)行了升級(jí)優(yōu)化。貸款對(duì)象惠及農(nóng)村專業(yè)種養(yǎng)殖大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)主等自然人，貸款利率比試點(diǎn)前減少上浮20%，同時(shí)提高了貸款額度。另外，該產(chǎn)品用款方式靈活，在原來一次性發(fā)放和分次發(fā)放的基礎(chǔ)上增加了自助循環(huán)。

　　為強(qiáng)化銀村共建，進(jìn)一步盤活農(nóng)民可用資產(chǎn)，激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，12月7日，晉江農(nóng)商銀行與磁灶鎮(zhèn)東山村簽訂農(nóng)房抵押貸款合作協(xié)議，軟裝設(shè)計(jì)，對(duì)東山建材市場(chǎng)“兩證”齊全的宅基地權(quán)屬人進(jìn)行批量授信，總授信金額為人民幣1億元，并推出多項(xiàng)優(yōu)惠政策支持該村農(nóng)民通過農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押融資。

　　破除“唯一住房”障礙

　　抵押權(quán)難以執(zhí)行是推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)面臨的法律制度障礙之一。根據(jù)2005年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的第6條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，對(duì)被執(zhí)行人的唯一房屋豁免執(zhí)行。因此，不少金融機(jī)構(gòu)反映，在開辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，普遍要求農(nóng)房的抵押人擁有第二居所，在一定程度上影響了農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)的推行。

　　近日，石獅法院首次強(qiáng)制執(zhí)行“唯一住房”。在申請(qǐng)執(zhí)行人程某提出申請(qǐng)后，石獅法院依法對(duì)被執(zhí)行人張某、李某名下唯一房產(chǎn)進(jìn)行查封，啟動(dòng)評(píng)估、拍賣程序，并以884200元成功拍賣。在被執(zhí)行人提出申請(qǐng)且經(jīng)執(zhí)行申請(qǐng)人同意的前提下，石獅法院從該房屋的變價(jià)款中優(yōu)先提取了5年租金支付給被執(zhí)行人。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)<別墅樣板房樣板間，這破除了農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)的又一法律障礙，有助于調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)開辦農(nóng)房抵押業(yè)務(wù)的主動(dòng)性，促進(jìn)農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)的推進(jìn)。