東莞別墅軟裝設(shè)計(jì)地產(chǎn)去庫(kù)存冷熱不均 開發(fā)商重新站隊(duì)

在去庫(kù)存的大背景下，今年開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)紛紛大增，酒店會(huì)所KTV水會(huì)，大部分都提前完成了年度目標(biāo)。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2016年1~10月TOP100房企的入榜門檻進(jìn)一步提升。在銷售金額各個(gè)門檻上，今年1~10月均超過去年全年的入榜門檻，特別是TOP10門檻較2015年全年提高了181億，顯示出龍頭房企強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭;在銷售面積各個(gè)門檻上，今年1~10月接近或超過去年的入榜門檻。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，開發(fā)商TOP20的上榜名單都較穩(wěn)定，而TOP50之后的上榜名單在排名次序上會(huì)出現(xiàn)一定程度的變化，雖然總體格局穩(wěn)定，但是開發(fā)商之間的戰(zhàn)斗正在加劇。

一二線城市發(fā)力銷售

從前10月房企的銷售表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達(dá)10~12家，2000億規(guī)模的房企有望達(dá)2~3家，3000億有可能會(huì)出現(xiàn)3家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)度進(jìn)一步提高。

克而瑞分析稱，1000億房企中，除了已經(jīng)實(shí)現(xiàn)1000億的恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海6家企業(yè)以外，華夏、融創(chuàng)、萬達(dá)、綠城也可跨進(jìn)1000億門檻，四家房企均已實(shí)現(xiàn)800億以上的銷售額，只要后兩月保持現(xiàn)有的月銷售速度，本年度實(shí)現(xiàn)千億銷售也比較容易。

同時(shí)，恒大、萬科成為歷來首次突破3000億大關(guān)的房企，兩家房企單月銷售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億銷售額以來，之后8月、9月均保持400億以上的銷售額，截至目前已經(jīng)超額完成全年3000億的銷售目標(biāo)。同時(shí)，碧桂園今年以來銷售增長(zhǎng)也十分強(qiáng)勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

而這些房企的主要銷售均來自一二線城市的價(jià)量齊升，軟裝設(shè)計(jì)，以融創(chuàng)中國(guó)為例，其年初的銷售目標(biāo)為800億，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)<別墅樣板房樣板間，隨后提高銷售目標(biāo)到1100億，其項(xiàng)目多位于一二線城市。

其在2016年上半年分布于14個(gè)城市的64個(gè)項(xiàng)目為融創(chuàng)貢獻(xiàn)了超過560億元的銷售業(yè)績(jī)，為今年躋身千億俱樂部奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目平均銷售額8.75億元，城市平均銷售額40.02億元，融創(chuàng)的單城市產(chǎn)能位列所有全國(guó)布局房企的第一位。

正是由于一二線城市的樓市好轉(zhuǎn)，給了標(biāo)桿房企更多的發(fā)展空間。同樣在一二線布局的旭輝集團(tuán)上半年銷售金額同比增長(zhǎng)189%至308.7億元，上半年推案集中分布于蘇州、上海、北京、重慶，借助熱點(diǎn)城市的“東風(fēng)”加緊推盤，使得旭輝2016年上半年成功進(jìn)入前二十。上半年，南京旭輝銀城白馬瀾山和北京龍熙旭輝6號(hào)院分別加推2次，均實(shí)現(xiàn)熱銷。

截至目前，軟裝設(shè)計(jì)，旭輝銷售額已經(jīng)超過500億，一二線城市的發(fā)力是旭輝今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要原因。

而今年最大的亮點(diǎn)無疑是恒大地產(chǎn)，從2016年前10月數(shù)據(jù)看，恒大的銷售額已經(jīng)位列第一，而常年的老大萬科則變到第二的位置。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，恒大前10月銷售額3168億，萬科前10月銷售額3119億。恒大不斷發(fā)力，并持續(xù)進(jìn)行全國(guó)8.2折營(yíng)銷活動(dòng)。而萬科因?yàn)楣蓹?quán)之爭(zhēng)掉隊(duì)，是今年開發(fā)商排名最大的變化。

三四線庫(kù)存難去

雖然主流開發(fā)商在一二線城市均有所斬獲，但是其在三四線城市的項(xiàng)目依然面臨庫(kù)存難去的問題。

綠地控股今年銷售排名第四，軟裝設(shè)計(jì)，落后于恒大、萬科、碧桂園，其三四線城市項(xiàng)目滯銷就是影響其銷售業(yè)績(jī)的重要因素。

其2016年半年度報(bào)告顯示，其位于山西省大同市御東新區(qū)大同南郊綠地新都會(huì)項(xiàng)目，報(bào)告期內(nèi)商業(yè)可出售面積11445.05平方米，已經(jīng)預(yù)售476.62平方米，預(yù)售面積和可出售面積相差巨大。

同樣，其位于青海省西寧市海湖新區(qū)的綠地云香郡項(xiàng)目住宅可出售面積23677.16平方米，已經(jīng)預(yù)售面積 6585.15平方米，同樣差別很大。

不只是綠地，萬科在三四線的項(xiàng)目也面臨同樣的問題。其2016年半年度報(bào)告顯示，其蕪湖萬科城、唐山紅郡、溫州龍灣花園、營(yíng)口海港城等項(xiàng)目均計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。

克而瑞在近期的一份報(bào)告指出，9月重點(diǎn)城市的消化周期依然較短，如合肥1.6個(gè)月、南京1.8個(gè)月等，調(diào)控本身的作用主要將是從購(gòu)房者心理入手，目的是降低市場(chǎng)預(yù)期，打下“鎮(zhèn)靜劑”。

因此，未來房企推貨以低價(jià)剛需項(xiàng)目為主。如一線和強(qiáng)二線城市中，主推單價(jià)、總價(jià)較低、定位剛需的項(xiàng)目，同一項(xiàng)目中選擇位置較差的樓棟，減輕地方政府壓力;弱二線和三四線城市中，除了抓緊一二線傳導(dǎo)的有限行情去庫(kù)存外，可重點(diǎn)推出旅游類大盤項(xiàng)目，給投資需求“發(fā)泄”的出口。如果企業(yè)不存在資金壓力，則定位高端項(xiàng)目、位置稀缺的項(xiàng)目沒有壓縮利潤(rùn)開盤的必要，變相收取費(fèi)用規(guī)避備案限制則無異于“撞槍口”。

同時(shí)，堅(jiān)持一二線核心城市布局。調(diào)控不會(huì)改變城市發(fā)展的軌跡，值得企業(yè)深耕的城市沒有變化。有兩項(xiàng)指標(biāo)長(zhǎng)期影響較大：一是高等教育資源豐富的城市，如北京、上海、南京、武漢等，意味著更多的高素質(zhì)人口流入并產(chǎn)生工作和置業(yè)的意愿，并吸引高新產(chǎn)業(yè)遷入，消費(fèi)水平提升;二是關(guān)注土地供應(yīng)量，治標(biāo)不如治本，但大部分熱門城市土地供應(yīng)并未跟上，供不應(yīng)求的加劇保證了未來項(xiàng)目能以充分的利潤(rùn)去化。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出，前三季度企業(yè)利潤(rùn)值得期待，將在明年的結(jié)轉(zhuǎn)集中逐步體現(xiàn)。大部分企業(yè)完成銷售目標(biāo)并無問題，四季度的銷售增速放緩不會(huì)對(duì)全年業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。在今年大量低成本融資和銷售回款充足的情況下，大中企業(yè)償債壓力普遍較小。資金成本低、并購(gòu)能力強(qiáng)的企業(yè)受益于調(diào)控;土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)豐富的企業(yè)值得長(zhǎng)期看好;對(duì)今年發(fā)債的期限短，且負(fù)債率高的企業(yè)則應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。