商業(yè)地產(chǎn)：柳暗花明又一村
2016年對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是熱鬧中有冷清，冷寂中有爆發(fā)的年份。這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很多重大的事件。伴隨著萬(wàn)科控股權(quán)之爭(zhēng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)歷一場(chǎng)又一場(chǎng)自我認(rèn)識(shí)和自我蛻變之旅。人們突然發(fā)現(xiàn)，以前行得通的或許在這一年變得難以被市場(chǎng)接納，而以前看上去不可能的，市場(chǎng)卻在以一種極大的包容度在接納。
就是在這樣的2016年中，中產(chǎn)時(shí)代的商業(yè)潮流洶涌而至，消費(fèi)市場(chǎng)需求在不斷增加。隨著住宅市場(chǎng)遭遇頻繁調(diào)控，軟裝設(shè)計(jì)，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)<別墅樣板房樣板間，商業(yè)地產(chǎn)投資呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。
新的發(fā)展契機(jī)
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代好像就是用來(lái)創(chuàng)造奇跡的時(shí)代。在共享經(jīng)濟(jì)的影響下，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)面臨著無(wú)比巨大壓力的同時(shí)，不得不面對(duì)這場(chǎng)挑戰(zhàn)。有人突圍成功了，不少房企紛紛轉(zhuǎn)型新興業(yè)態(tài)，通過(guò)線上和線下融合，實(shí)現(xiàn)了跨界合作。他們?cè)噲D通過(guò)自身陣痛般的改革，從而突破企業(yè)瓶頸，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出。
當(dāng)然，也有人失敗了，畢竟這場(chǎng)佇立在傳統(tǒng)地產(chǎn)和新興科技之前的較量十分激烈和殘酷。不過(guò)，勝利者取得成績(jī)，卻足以讓市場(chǎng)和投資者堅(jiān)信，這場(chǎng)夾雜著挑戰(zhàn)的機(jī)遇，軟裝設(shè)計(jì)，確實(shí)有著特別的契機(jī)。
根據(jù)《2016中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告》得出，中產(chǎn)崛起消費(fèi)升級(jí)，傳統(tǒng)商業(yè)多元化轉(zhuǎn)型。2016年前三季度，中國(guó)GDP平均增長(zhǎng)6.7%，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)速度。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。前三季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為52.8%，比上年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。另外，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΑＧ叭径�，最終消費(fèi)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)達(dá)到58.4%，比2014年底大幅提高8.2個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，高于資本形成總額和凈出口對(duì)GDP的拉動(dòng)。
一直以來(lái)，居民的消費(fèi)能力取決于收入水平。這兩者之間有一個(gè)正面相關(guān)。從居民人均可支配收入可以看出，中國(guó)居民人均可支配收入在2015年達(dá)到21996元，同比增長(zhǎng)7.4%，超過(guò)當(dāng)年6.9%的GDP增速。這意味著居民消費(fèi)支出有了收入基礎(chǔ)。隨著收入水平的提高，消費(fèi)者愿意進(jìn)行更加主動(dòng)的消費(fèi)，同時(shí)中國(guó)中等收入階層的人數(shù)再次上升，中產(chǎn)階層額的崛起，有助于釋放更多的消費(fèi)力。
中等收入階層的崛起意味著中國(guó)新時(shí)代的商業(yè)潮流來(lái)襲，消費(fèi)者更為注重體驗(yàn)式消費(fèi)。強(qiáng)調(diào)除了商品買賣之外的情感交流，商品品質(zhì)以及購(gòu)買場(chǎng)景和體驗(yàn)，成為消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)會(huì)參考的因素。消費(fèi)市場(chǎng)從之前單一的商品價(jià)格開始轉(zhuǎn)向復(fù)合型的購(gòu)買行為，這為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新發(fā)展提供了更多的想象的空間。
實(shí)體投資有緩慢上升
隨著消費(fèi)群體主動(dòng)消費(fèi)的意愿上升，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，2015年辦公樓投資額累計(jì)6210億元，同比增長(zhǎng)達(dá)10.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資為14607億元，同比增長(zhǎng)1.8%。而同期住宅投資額增長(zhǎng)幅度僅為0.4%。
由此可見，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資增幅在去年高于住宅市場(chǎng)。隨著過(guò)去一年來(lái)中國(guó)城市化進(jìn)程加快，中等收入階層群體的壯大以及各種政策因素的影響，都將會(huì)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。
但是1.8%的增長(zhǎng)幅度并不意味著中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)在加快，相反全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增速放緩。具體來(lái)看主要是基于商業(yè)地產(chǎn)去化壓力大，商辦物業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，加之互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代電商的沖擊，使得市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資變得格外謹(jǐn)慎。
具體來(lái)看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，較2014年顯著下降18.3個(gè)百分點(diǎn);辦公樓開發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。
但是在下降中，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)用房的銷售卻在穩(wěn)步增長(zhǎng)，而辦公樓銷售增速雖然有所下降，但是目前已經(jīng)超過(guò)商品住宅銷售額。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖，有上升空間。
不過(guò)在積極樂觀的同時(shí)，專業(yè)機(jī)構(gòu)人士表示，還需要持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。因?yàn)樵谶@樣的穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨高庫(kù)存的困境。而在我國(guó)現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境下，專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)缺乏，甚至是在一線城市也明顯存在人才斷層等問題，對(duì)于去庫(kù)存的周期應(yīng)該持長(zhǎng)久合理的計(jì)劃。但，受各相關(guān)政策的影響，商品房的銷售持續(xù)向好，軟裝設(shè)計(jì)，庫(kù)存正在逐漸下降。
很多專業(yè)機(jī)構(gòu)表示，接下來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展究竟會(huì)走向哪個(gè)方向，主要還是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的真本事在說(shuō)話。所以有機(jī)構(gòu)認(rèn)為接下來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)真正進(jìn)入運(yùn)營(yíng)改變時(shí)代。專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和人才帶領(lǐng)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)出走，最終走向何方，將成為本輪傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型調(diào)整成功的關(guān)鍵因素。
本刊早前在采訪相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)研究人士段建設(shè)時(shí)，他就曾表示：“這兩者之間的土地成本差別很大，但是只要你有具備競(jìng)爭(zhēng)力的商品和賣點(diǎn)，有的時(shí)候地段好像并不那么重要。”這說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)在這場(chǎng)轉(zhuǎn)型中，曾經(jīng)以為是金科玉律的條例或許不再適應(yīng)市場(chǎng)需求，而曾經(jīng)看上去不可能的事反倒成了現(xiàn)實(shí)。拿2015年上海部分實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)來(lái)看，上海八佰伴，位于浦東陸家嘴商圈，2015年全國(guó)第七，僅次于國(guó)金，年?duì)I業(yè)額為45.6億元，此前上海八佰伴一直居于上海第一名。而位于青浦的OUTLETS，排名第九年?duì)I業(yè)額為41.8億元。這兩者之間，很明顯，上海八佰伴占盡了地利，可是卻僅僅比青浦OUTLETS多了四個(gè)多億。
所以運(yùn)營(yíng)改變商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代將在2017年繼續(xù)推進(jìn)，而中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的走向也將在明年迎來(lái)新的變化，軟裝設(shè)計(jì)，至于是挑戰(zhàn)還是奇跡，有時(shí)候關(guān)乎天時(shí)地利，有的時(shí)候更關(guān)乎人和。