山東菏澤定陶區(qū)城市住房市場情況調(diào)查報(bào)告

2016年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格分化特征明顯，一線城市上漲速度較快，一部分二三線城市房價(jià)低迷，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)<別墅樣板房樣板間，去庫存壓力較大。近日，菏澤市定陶區(qū)物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測中心會同住建局、房管局、土管局、開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)采取走訪、座談了解、發(fā)放調(diào)查問卷的方式對全區(qū)房地產(chǎn)情況進(jìn)行了調(diào)研。

一、本區(qū)房地產(chǎn)基本情況

1、土地出讓情況

計(jì)劃出讓居住面積2014年377.5畝、2015年395.8畝、2016年（截至11月末）705畝，逐年增加，實(shí)際完成居住用地出讓面積2014年152畝、2015年167.8畝、2016年（截至11月末）310畝，逐年增加，居住用地出讓金2014年7602元、2015年10020元、2016年（截至11月末）24800元，逐年增加，出讓金環(huán)比增幅31.8%、147.5%。這是房價(jià)不斷攀升的基礎(chǔ)性因素。而保障房用地計(jì)劃2014年2.4畝、2015年40畝、2016年（截至11月末）493畝。而實(shí)際用地面積2014年卻為0,、2015年93畝、2016年（截至11月末）80畝。保障房計(jì)劃和實(shí)際用地面積所占比例較小。

2、商品房銷售情況

新建商品住宅銷售面積2014年310000平方米、2015年320000平方米、2016年（截至11月末）352000平方米，逐年增加。新建商品住宅銷售套數(shù)2014年2615套、2015年2641套、2016年（截至11月末）2935套，逐年增加。新建商品住宅銷售金額2014年992000000元、2015年1056000000元、2016年（截至11月末）1196800000元，逐年增加，銷售金額環(huán)比增幅6.5%、13.3%.新建商品住宅均價(jià)2014年3200元/平方米、2015年3300元/平方米、2016年（截至11月末）3400元/平方米，以每平方100元的速度遞增。

3、開發(fā)企業(yè)情況

從本區(qū)行業(yè)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的定陶魯藝建筑開發(fā)工程有限公司和定陶縣博文職業(yè)有限公司來看，建安成本占比分別是50、55.7，土地成本占,22.5、21，財(cái)務(wù)及管理費(fèi)擁占比3.75、6.9銷售等經(jīng)營費(fèi)用占比2、3，政府各項(xiàng)稅費(fèi)占比20、23，利潤占比1.75、1.8。

從開發(fā)企業(yè)今年10月份以后平均來訪客戶數(shù)和簽約客戶數(shù)比1--9月份月均減少，其主要原因是年初有買房意向的大多數(shù)集中在上半年。

4、中介企業(yè)情況

從調(diào)查的恒業(yè)地產(chǎn)和信泰房產(chǎn)看，10月份以后月均來訪客戶數(shù)和簽約客戶數(shù)比1--9月份月均數(shù)一戶減少，一戶持平，整體軟裝售樓部售樓中心，簽約數(shù)一戶月均1戶，一戶10月份以來為零，簽約的二手樓房大多為樓房，平房有價(jià)無市。兩家中介負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)明年房價(jià)會與今年持平。

二、當(dāng)前房產(chǎn)態(tài)勢及明年走勢預(yù)測

1、商品房庫存情況。2006年上半年，從中央到地方調(diào)控政策不斷放松、去庫存政策不斷加碼背景下，定陶區(qū)的商品房庫存量有限，去庫存的壓力不大。因此國家實(shí)行限購政策對本地影響沒有大的變化。本區(qū)加大棚戶區(qū)改造力度，刺激住房剛性需求，軟裝設(shè)計(jì)，初見效果。

2、住房價(jià)格情況。連續(xù)三年住房價(jià)格以每年每平米增加100元的速度呈上升趨勢。樓盤因地理位置和結(jié)構(gòu)不同價(jià)格也差別較大，例如鏡湖一號因住房好賣，價(jià)格也在不斷升溫中。隨著營改增的政策影響，土地價(jià)格、用工價(jià)格、鋼材水泥等建筑材料價(jià)格的不斷上升，商品房價(jià)格還會有所上漲。

三、問題及建議

1、房地產(chǎn)整體規(guī)劃缺乏超前意識，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善。其主要表現(xiàn)在，小區(qū)規(guī)劃不事先留出修路、管道等公用設(shè)施的建設(shè)用地，造成這里挖掘，那里修補(bǔ)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力造成很大的浪費(fèi)。

2、新的商品房銷售一直呈穩(wěn)中有升，二手房銷售遲緩。因?yàn)樾碌纳唐贩康呐涮自O(shè)施相比比較完善，這就吸引一大批有改善性需求的購房者加入購置新房大軍，軟裝設(shè)計(jì)，改善性需求量不斷增加，這就造成原有的住房變成了二手房的房源。再加上，現(xiàn)在二手房過戶證件不全造成的過戶難問題比較突出，更拉低了二手房的市場交易量。今年成交量比往年低20%--30%。

3、精品樓盤少，住房戶型結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)都有待改善。由于城區(qū)較小，消費(fèi)理念跟不上，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，要求不高，只要覺得比原來的房子好就買，特別是位置好的建了都能銷售出去，因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在打造精品上投入較少。

4、建議充分利用城區(qū)北擴(kuò)，融入大市機(jī)遇，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、使房地產(chǎn)開發(fā)更趨合理，更利于定陶區(qū)的未來長遠(yuǎn)發(fā)展。

5、建議政府相關(guān)部門做好監(jiān)管工作，不僅要督促開發(fā)企業(yè)打造精品樓盤，打造亮點(diǎn)，而且要做好開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后的各項(xiàng)工作，以促進(jìn)定陶區(qū)房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（山東省菏澤市定陶區(qū)物價(jià)局  郝愛民）

，整體軟裝售樓部售樓中心